高杠杆祛魅。

　　财报季业绩预告先行，大部分房企暴露出持续亏损的现状。

　　3月19日，宝龙地产（01238.HK）发布公告，预期2023年度将出现亏损，金额约为24亿至26亿元（人民币，下同）。相比之下，2022年，该公司实现了年度利润约16.14亿元。

　　同期，宝龙的归母净利润亏损约为10亿至12亿元，而2022年这一数值约为24.51亿元。

　　更早前的3月15日，中梁控股（02772.HK）发布盈利警告公告，预计2023年亏损约40亿元至46亿元。尽管跨过了美元债展期的门槛，中梁也仍需直面现金流枯竭困境。

　　从已发布盈利警告或内部消息的内房企业数据来看，它们在2023年普遍亏损百亿以内。反观这些房企1-2月的销售业绩，如市场行情持续下跌，营收将难覆盖前期亏损，整体持续收缩的态势已然清晰。

　　A股房企情况也不容乐观。从已发布2023年业绩预告的A股房企来看，超过36家房企预计全年亏损。比如，ST世茂（600823）(600823.SH)、中南建设（000961）（000961.SZ）预亏至多50亿元，首开股份（600376）（600376.SH）预亏58亿元至68亿元，华侨城A(000069.SZ)预亏51亿元至72亿元，华夏幸福（600340）（600340.SH）由盈转亏61亿元至90亿元；绿地控股（600606）（600606.SH）也由盈转亏70亿元至90亿元。

　　同策研究院研究总监宋红卫分析指出，近几年房企财务指标持续恶化，随着高周转时代的结束，高杠杆所带来的副作用也在财务报告中体现出来，最典型的就是盈利能力快速下降。

　　央企亏损信号

　　对于亏损，宝龙地产解释称主要是两方面的影响：一是，受房地产行业经营环境严峻的持续影响；年内结转体量持续减少，令销售物业已确认收入和溢利减少；基于谨慎性原则对物业项目计提减值；投资物业公允价值减值。二是，外汇波动造成预期净汇兑损失。

　　弘阳地产（01996.HK）也在3月19日晚发出公告，宣布2023年亏损介乎约75亿元至85亿元，相比该公司2022年同期亏损39.38亿元，亏损扩大了不少。弘阳地产约有17.6亿美元规模的美元债展期方案一直未能顺利通过，近期还被债权人申请清盘。

　　事实上，房地产市场自2022年下半年以来持续低迷，房企预期亏损主要是受宏观市场环境及房地产行业持续下行的影响，导致物业开发收入与毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。

　　由于行业下行，这些房企及部分联管及合营企业业绩下降；年内结转体量持续减少，令销售物业已确认收入和溢利减少；基于谨慎性原则，企业对物业项目计提减值导致项目计提减值。

　　比如，金地集团（600383）（600383.SH）2023年度公司计提资产减值准备37.86亿元，其中：计提信用损失准备合计12.47亿元，计提存货跌价准备合计25.39亿元。

　　值得关注的是，亏损已从民营房企蔓延至央企、国企。1月28日晚间，中交地产（000736）（000736.SZ）公告由盈转亏，预计2023年归母净利润亏损约17亿元，而2022年同期为盈利3393.95万元。3月1日，中国金茂（00817.HK）发布盈利警告公告，预期2023年度归母净利润亏损达到67亿元，相比2022年同期归母净利润约19.8亿元，亏损显著。3月19日，远洋集团（03377.HK）发布消息，预期2023年度将录得本公司拥有人应占亏损200亿元~230亿元，而去年同期为亏损190亿元。

　　过去几年，绿地控股一直在转换大基建赛道，但由于仍与房地产有一定关联度，其业绩继续承压。因此绿地控股拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，这是导致其2023年度归属母公司所有者的净利润发生亏损的核心原因。

　　房地产资产减值，对于那些需要通过资产变现偿债的房企而言，亏损体现更为直接。ST世茂2023年度存货减值损失预计为17.05亿元至25.57亿元，投资性房地产公允价值变动损失预计为7.84亿元至11.76亿元。此外，ST世茂还对持有破产子公司的长期股权投资等计提了约17.78亿元的减值准备。

　　分析人士指风险出清仍需2年

　　资产缩水同时还要偿还此前的巨额债务，说明房企的至暗时刻将去未去，行业仍处于风险出清阶段。

　　分析人士指出，退市、债务重组都不是房企的归宿，偿债才是当下的重任，行业正面临环境与内驱动力的改变。

　　克而瑞数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模是发行规模2.4倍，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。此外，2024年一、二季度仍是债券到期高峰，到期规模均在1500亿元以上，今年上半年房企的债务压力依然较大。

　　如何跨越偿债高峰？宋红卫指出，第一、房企债务压力重点来自于存量债务压力，很多还是在高周转过程中的高成本债务，偿债成本较高，第二、当前借外债的房企还面临人民币贬值带来的汇率差压力，2020年之前人民币兑美元汇率基本都在7之下，一度低至6.3，2022年之后汇率达到过7.2，当前仍然维持在7.1左右。汇率差造侵蚀了房企部分利润。第三、近两年房地产市场行情低迷，量价齐跌，不仅造成现金流紧张，还导致资产价值不断缩水，财务计提的损失不断增加，造成盈利能力下降。第四，大部分房企被债务及现金流压力困扰，导致再投资的机会大幅减少，错失了新的增收盈利的机会。

　　但房企路径分化渐趋明显。2月21日，金科股份（000656）发布公告称，已向法院递交重整申请相关资料。这表明金科成为首家主动发起重整的千亿房企。在金科之前，多家房企已被债权人提出清盘呈请、破产申请等，比如大发地产、弘阳地产等。

　　也有公司选择剥离地产业务。山子股份（000981）（曾用名：银亿股份）3月12日晚间公告，拟通过产权交易方式全面退出房地产业务。该公司目前公开挂牌转让旗下房地产业务相关股权和债权资产，账面价值合计为13.14亿元，按照股权资产的评估价值计算，标的资产合计价值为13.33亿元。首次公开挂牌底价为标的资产合计价值的70%，如果首次挂牌未能征集到意向受让方或未能最终成交，则在首次挂牌底价的基础上降价20%作为新的挂牌底价直接进行第二次公开挂牌转让。

　　公开信息显示，银亿股份于1994年创立，后经历破产重整、实控人发生变更等，并为减少亏损逐步剥离房地产业务，无奈最终还是准备转让资产退出。1月30日，山子股份披露的业绩预告显示，预计2023年公司实现营收60亿元-62亿元，2022年同期则为37.38亿元；预计归属于上市公司股东的净利润亏损19亿元-25亿元，亏损幅度较2022年进一步扩大。彼时该公司房地产业务占比超过48%。

　　实际上，不少房企在过去两年通过压降负债，已为后续偿债减轻了一定负担。以万科为例，预计该公司全年到期债务规模为295亿元人民币，较上年同期下降30%，较2020年高峰期降幅达68%。

　　除了销售，房企还可通过出售持有资产来回笼资金。比如富力，通过出售伦敦“敦ONE”项目来抵债。再如万科，1月末以来万科加快处置资产，将深圳高新投6.16%股权出售给深投控、上海七宝万科广场50%股权7折转让领展；ST世茂转让坪山世茂广场60%股权及债券权予合作方深圳坪山城投，交易兑价约2.45亿元。

　　对此，宋红卫认为，房地产行业风险仍然没有完全出清，大部分房企受困于现金流的压力以及保交楼的使命任务，预计市场出清周期还会持续2年左右。

　　他指出，市场风险出清后，房地产市场将会迎来新的发展机会。当前，购房者购房的逻辑已经发生改变，已经由“投资升值”转化为居住产品力。因此，下一轮房地产市场的机会是留给打造高质量住房，具备产品力的房企。